Gyakori ingatlanjogi kérdések és válaszok népszerűen

(forrás: Kontír Lak Monor)

Mit jelent az adásvételi szerződés?

 

Adásvételi szerződés

Nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Alapvető adattartalma: ki adta el, kinek adta el, mit adott el, mennyiért adta el.

 

Ingatlan adásvétele

Ingatlanok adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, valamint a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak, vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. E nélkül a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát.

 

Ingatlan adásvételi szerződés tartalma

Az adásvételi szerződésnek egyebek mellett tartalmaznia kell:

  • a felek adatait (magánszemély esetébe, családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetében, annak megnevezését, székhelyét, törzsszámát, bírósági, ill. cégbírósági bejegyzésének számát),
  • az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma),
  • a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát,
  • az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akarat nyilvánítását,
  • az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését,
  • a szerződéskötés helyét és idejét,
  • több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, ill. a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.
  • A szerződésben célszerű rögzíteni a vételár mellett a fizetés ütemezését, a teljes vételár kifizetésének határidejét, a  birtoka adás időpontját, a vételárba beszámított, és az ingatlanban maradó tartozékokat és ingóságokat.

 

 

Foglaló

A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség. A szerződés beteljesedését szolgálja. A foglalót mindig a vevő adja. Fontos a szerződésben egyértelműen és pontosan megnevezni az átadott pénzösszeg foglaló jellegét. A foglalót a vételárba be kell számítani, ha a szerződést teljesítik. Ha a szerződés a vevő hibájából nem teljesedik be, az átadott foglalót elveszíti. Ha az eladó hibájából történik a szerződés meghiúsulása, akkor az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles megfizetni. Amennyiben a szerződés mindkét fél hibájából szűnik meg, vagy egyik fél sem felelős, vagy közös megegyezéssel bontják fel, akkor a foglaló visszajár. A foglaló mértékét a szerződő felek határozzák meg, de általában a vételár 5-20 %-a szokott lenni.20%-nál magasabb összegű foglaló esetén a foglalót elbukó fél bírósághoz fordulhat túlzott mértékű foglaló megállapítása és mérséklése érdekében, amit a bíróság feltehetően mérsékelni fog.

 

Előleg

Fontos a szerződésben pontosan meghatározni és egyértelműen, hogy mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról .A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előrefizetés. Jelképes értékű. Ha a szerződés megkötése meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár.

 

Az ingatlan adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv alapján és a kialakult gyakorlat szerint:
- Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. Például, jelzáloggal biztosított tartozások kifizetése, stb. Továbbá (15 évesnél korábbi szerződés esetén, vagy másik ingatlan vásárlása nélkül) adófizetési kötelezettsége is van.
- A vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit. A felek közös megegyezés alapján eltérhetnek a fenti költségvetési szabályoktól.

 

Haszonélvezeti jog

A haszonélvezet elterjedt lakáshasználati forma, amelyet leggyakrabban az örökhagyó túlélő házastársa számára alapítanak törvény alapján, de a jogfenntartást lakhatásuk biztosítására az ingatlant ajándékozó szülők és azok az - elsősorban idősebb- volt főbérlők is alkalmazzák, akik ilyen módon vásárolták meg bérleményeiket gyermekük, unokájuk nevére az önkormányzatoktól. A lakástulajdonra vonatkozó haszonélvezet általában holtig tart, ha nem, akkor kikötik annak időtartamát.
A haszonélvezet tényét az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni. A jog csak a haszonélvezőre vonatkozik, tehát nem örökölhető, és adható el. A haszonélvezeti jog ugyanakkor bizonyos tekintetben "erősebb", a tulajdonjognál: a tulajdonos ugyan eladhatja tulajdonát, de ha a haszonélvező nem mond le használati jogáról, akkor számára a korábbi feltételeket az új tulajdonosnak is biztosítania kell. A lakás havi fenntartási költségeit a haszonélvezőnek kell viselnie, de a házfelújítást, vagy egyéb, a társasházi tulajdont terhelő kiadást a tulajdonosnak kell megfizetnie.

 

Ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon

Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Ilyenkor a tulajdonost állageladónak, a haszonélvezőt haszonélvezeti eladónak nevezzük. A haszonélvező egy vagyonértékű jogot ad el. Vigyázat! A lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, de viszont akkor élete végéig használhatja, lakhat abban.

 

Jelzálog jog

Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Semmis az a zálogszerződés, amely a jelzálogjog jogosultját a zálogtárgy birtoklására, használatára vagy hasznai szedésére jogosítja fel. Jelzálogjogot szerződéssel csak pénzben meghatározott követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogot csak ötezer forint vagy ezt meghaladó összegű pénzbeli követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásban a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetőleg keretét is fel kell tüntetni, amelyekre a jelzálogjog kiterjed. A jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszűnése az ingatlan-nyilvántartásban levő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra. Jogszabály meghatározhatja azokat a követeléseket, amelyeknek biztosítására a jelzálogjog a zálogtárgyat az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is terheli; az ilyen követeléseket a bejegyzett jelzálogjogokat megelőző sorrendben kell kielégíteni. Ha a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket kívánnak jelzálogjoggal biztosítani, az ingatlan- nyilvántartásban a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Ha a jogviszonyba új kötelezett lép, a jelzálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek is biztosítékául szolgál, amelyek a jogviszonyból az új kötelezett terhére keletkeztek. A jelzálogjog a kötelezett tulajdonában álló, az ingatlan - nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlant, illetőleg az egész tulajdoni illetőséget terheli. Az elvált termésre a jelzálogjog nem terjed ki, kivéve, ha azt már az elválás előtt végrehajtás alá vonták. Ha a tulajdonos vagy harmadik személy a jelzálogjog tárgyának épségét veszélyezteti, a jelzálogjog jogosultja a veszélyeztető cselekmény eltiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését kérheti.

 

Ha jelzálogjog van az ingatlanon

Ha az ingatlant jelzálog terheli, az nem zárja ki az adásvételi szerződés érvényességét. A gyakorlat szerint az eladó vállalja, hogy bizonyos időn belül tehermentesíti, vagy a vevő az eljáró ügyvédnek adja át a tehermentesítéshez szükséges vételárrészt. Mindenképp a szerződésbe foglaljuk bele, hogy a terhek milyen összegűek és milyen módon, ki fogja teljesíteni őket.

 

 

Vagyonszerzési illeték

Ingatlan vétele esetében alapesetben 10 százalékos vagyonszerzési illetéket kell leróni. Ez azonban a telekre, nyaralóra vonatkozik, a törvény ugyanis kedvezményben részesíti a lakástulajdont szerzőket, nekik 4 millió forintig 2 százalék, e felett pedig 6 százalékot kell fizetniük. Az illeték alapja vétel esetén mindig a forgalmi érték, ha a lakástulajdont szerző lakásépítési (szocpol) kedvezményben részesül, akkor ennek összegével csökkentheti a megszerzett vagyoni értéket. Ingatlanok tulajdonjogának cseréjénél az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke, lakástulajdon esetében pedig az elcserélt ingatlanok forgalmi értékének különbözete. Az ingatlan értékesítésénél leírthoz hasonló kedvezmény, hogy lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete. További könnyítés, hogy nem kell megfizetni a fentiek alapján kiszámított illetéket annak, aki lakóház építésére alkalmas (építési) telket vásárol és vállalja, hogy arra 4 éven belül lakóházat épít, vagy 30 millió forint értéket nem meghaladó új építésű lakást vásárol. Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzésekor pedig az egyébként járó illeték egynegyedét kell megfizetni. A fiatalokat támogatja az a kedvezmény, miszerint a 35 év alatti magánszemély az első lakástulajdonának megszerzésekor az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, amennyiben az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 8 millió forintot.

 

Az ingatlant értékesítő személy adóterhe

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után az adó mértéke 25 % - az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania. A kiszámított összeg nagysága azonban bizonyos esetekben csökkenthető. Az eladásból származó bevétel nem egyenlő a jövedelemmel, mivel az ingatlant egyszer meg kellett venni, értéknövelő beruházásokat hajtottunk végre, illetve az átírásnak, átruházásnak is vannak költségei. Ezekkel a költségként érvényesíthető tételekkel a kialkudott vételár, a bevétel csökkenthető, így kapjuk meg a tényleges jövedelem, a nyereség nagyságát. Egy egyszerű felújítás persze nem számít az adóhivatal szemében értéknövelő beruházásnak, mivel ez pusztán csak az állapot szintfenntartása. A kiszámított jövedelem tovább csökkenthető, amennyiben az eladott ingatlant, több mint 5 éve vásároltuk. Ilyenkor a jövedelem évenként 10 %-kal csökkenthető. 15 év elteltével pedig adómentesen lehet egy lakást, vagy telket értékesíteni. Szintén adókönnyítést jelent, hogy a már befizetett adóból visszajár a jövedelem azon része utáni adó, mely összeget az eladó saját maga, vagy lakást szerző hozzátartozója részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 és az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított. . Részletesebben